楼市降温大势下的搜房网危机

　　过去一个月，搜房陷入到了一场意料之中的危机。先是杭州中介联合下架搜房房源，作为对搜房端口费用持续涨价的抗议。随后，青岛、深圳、东莞各地的多家中介机构纷纷形成“战时同盟”，一致讨伐搜房的收费问题。

　　6月中旬，在搜房董事长莫天全向中介低头，宣布“端口费”打六折，并取消电脑端、手机端双重收费。

　　虽然资本市场对搜房低头的反应并不看好，股价应声跌至9美元以下，市值一个月内缩水超过30%(注：搜房股价近期已开始反弹，截止7月1日收盘搜房股价10.3美元)。

　　但搜房的降价政策很大程度上平息了中介的怒火，在这之后起义的深圳中介机构也随后与搜房达成了和解。

　　但一个新的问题是，房源发布业务已占搜房营收的25%，在楼市降温的大环境下，搜房应该如何在不伤害线下中介的情况下，实现业务突破。

　　矛盾：楼市低迷搜房猛赚

　　据腾讯科技了解，搜房遭到中介的围剿，无非是在低迷的房产环境下，搜房过高的端口费用与中介公司的收益形成了明显的不匹配。

　　莫天全在此前的内部邮件中，反思了这个现象，“今年以来二手房市场下滑严重，部分经纪公司亏损，而且市场并没有回暖的迹象，但搜房的盈利依然强劲，一季度盈利还有40%以上的增长。相比之下，我们一直标榜的与经纪公司共同发展的目的，并没有体现在搜房与经纪公司的经营结果上，搜房赚了，而且赚的不合理的多，相反一些经纪公司亏了，而且亏得不合理的多。如果搜房还不降价，甚至还通过创新来变相增加收费和提价，我想经纪公司是有道理来围剿我们的。”

　　今年上半年，房地产市场经历了一个空前困难的时期，宏观经济下行，房地产信贷持续偏紧，造成了房产市场进入了明显的调整阶段。其中，二手房市场受到的冲击更剧烈，部分城市二手房成交量下滑超过50%。

　　以北京为例，今年上半年，北京新房成交量将创下2006年以来新低。根据北京中原等机构统计，截至6月29日，扣除保障房，今年上半年北京商品住宅新房成交23163套、276万平方米，同比跌幅都在39%。而二手整体成交情况更是不容乐观，北京市住建委数据显示，截至6月29日，2014年上半年北京二手住宅共成交43841套，相比于去年同期减量54%。

　　6月“起义”的中介公司，都是靠二手房买卖为生的。在低迷的市场环境下，搜房端口费用过高势必会造成这种矛盾。早期搜房网只提供60版、120版端口，后来相继推出了180版、300版。不同的端口对于中介来说意味着“刷新量”，版本越高刷新频次就越多，发布的房源信息就更能高频次地出现在相应位置上。在线下各大中介机构竞争激烈同时房源同质化严重的情况下，中介只有拼命刷房源，才能在线上获得足够的客源。

　　我爱我家透露，5年来，搜房网的端口套餐费用从60元/月上涨到600元/月，上涨了10倍，中介在网络端口付出几乎是每年翻倍。搜房之所以能够持续涨价，也是源于线下房产经纪公司的白热化竞争。据统计，全国有超过5万家房产经济公司，从业人数超过100万。进入门槛低，服务同质化，使得搜房在中介机构中有很强的议价能力，导致的结果就是端口费用的一涨再涨。

　　而今年上半年，房产市场的风向变了，告别了过去几年的快速增长。不仅成交量大幅缩水，价格上也有局部下滑。2008年时，楼市也曾经历过类似的冷清，当时北京地区几家中介也联合起来跟搜房讲价，结局也同样是搜房给中介打了六折。

　　搜房与中介相互依存局面仍将继续

　　市场对搜房的担忧，主要是源自搜房这种与中介机构的矛盾是否不可调和。但据腾讯科技了解，目前双方互相依存的局面难以改变。

　　业内人士透露，中介机构很难甩开搜房单干，业内不少有规模的中介公司都上线了自家网站。但是由于流量不足，导入客源的能力有限，尽管公司层面力推自家产品，但是基层的经纪人仍然依赖第三方网站获取客源。

　　从数据上可以反映出中介对搜房的依赖，截至2013年底，搜房共有超过19万的付费经纪人，12年底时这一数字不到13万。

　　21世纪不动产CFO用“合作共生”来中介公司和第三方网站的关系，他表示：“第三方网站为中介公司带来浏览和客源，中介公司利用第三方网站发布房源信息，提供交易服务。搜房等第三方网站以自己清晰的市场定位，为中介公司利用互联网促成交易起了较大的推动作用”。

　　同时，搜房亦不能取代线下中介，莫天全在中介风波后明确表示，搜房永远不可能做中介。

　　业内人士透露，房产这种大宗非标品的交易，很难绕开线下服务环节直接通过互联网完成。链家董事长左晖表示，“我们目前确定的是，经纪人的作用不可能被替代。未来对行业来说潜在的变革力量主要还是来自于互联网，这个行业对互联网难的是目标客户太少，对深度的要求太高”。而21世纪不动产CFO也强调房产网站不可能完全取代线下，“因为线下中介提供的不仅仅是商品，更是服务”。

　　至少目前来看，中介机构和搜房网都还离不开对方。从各地中介机构的反应来看，中介对搜房态度的反弹并不是完全抵制，只要价格在能接受的范围内，中介仍然愿意而且需要和搜房这类第三类房产网站合作。

　　二手房市场不景气，搜房怎么办？

　　据腾讯科了解，搜房目前的三大块收入构成中，展示广告和电商服务都是针对一手房的营销，挣的是开发商的钱；只有房源发布业务(Listing services)是来自于二手房，也就是二手房中介发布房源的端口费用。

　　2013年搜房展示广告收入2.78亿美元，电商收入1.88亿美元，房源发布收入1.61亿美元，这一块占总营收25%。

　　虽然二手房收入占比不高，但二手房业务在房产市场好的年份里通常有很高的增长。根据业内人士的分析，中国的主要城市将先后进入以二手房为主的时代。一线城市二手房交易量早已超越新房，二线主要城市二手房交易量目前约占40%。

　　2013年，搜房二手房房源发布业务就实现了三位数增长，较2012年同比增长121.7%。但在2009年和2012年这两个比价差的年份，搜房二手房业务的增长仅有个位数。

　　今年上半年二手房成交清淡，房源发布业务的增长预计比2013年会有不小的下滑。同时，给中介“打折”也会明显影响这块收入。在二手房不景气的情况下，搜房该怎么办？

　　搜房近期在努力平息二手房风波的同时，也一直在释放新业务的“风声”，包括去年下半年上线的金融服务，以及目前玩法尚不明确的社区O2O战略。

　　可以明确的是，在整体低迷的市场环境和端口费用打折的情况下，搜房今年的二手房业务确实令人担忧。但搜房和中介的关系，并不能说是“决裂”，只是在市场调整期间的利益重新分配。搜房一系列新业务推广，可以看出在二手房增长乏力的情况下，试图借新房业务实现一个新的增长。

　　其中比较引人注意的是，搜房主打“一二手联动”的新房通业务再次在各地推广。自去年8月开始，搜房新房通业务在全国30多个城市针对经纪人发布。

　　所谓一二手联动，此前线下的中介公司也有尝试，实质就是二手房经纪人介入一手房销售。2011年末楼市低迷时，不少楼盘就通过联合二手房代理来销售新房。这种“一二手联动”在市场不好的情况下，能够盘活经纪人资源，促进新房的销售。同时，二手房中介代理一手房，会拿到更高的佣金。

　　如果一二手房真的能“联动”起来，那么开发商可以卖出房子，中介获得更高佣金，搜房也能从中分一杯羹。但这一想法在楼市降温的大环境下能否有效仍需验证，至少3年前的那次楼市降温中，业内的这类尝试就没有成功。

关键词：二手房,搜房网,互联网